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楼市进入“后房地产时代”,掌握房产投资4要素

来源:admin日期:2020/05/18

从目前的房地产现状来看,我们要认清一个事实,就是房地产赚钱的黄金时期已经成为过去,不然李嘉诚、王健林、潘石屹也不会撤离房地产。在过去,房地产虽然起到了很好的经济拉动作用,但是任何工具和措施都是有寿命周期的,楼市也不例外。房地产将会逐渐被新的经济增长点取代,未来投资房产收益也会慢慢下降。但是,在很长一段时间时期内,房地产仍是大多数老百姓保值增值的最佳产品 。

央媒早已经定调,房地产要保持健康平稳发展。今后市场会慢慢安定下来,“全民炒房都赚钱”的时代正在成为历史。房地产进入 “后房地产时代”,也是优胜劣汰的炒房时代,浑水摸鱼的渐渐被淘汰或者成为牺牲品。这也是房地产走向健康发展的必经之路。投资本来就是需要更多的专业知识和经验积累,才能有机会赚钱。而房地产投资完全违背了经济规律,过去,傻子买房都能挣钱,这让学识渊博、身经百战的专家怎么办?也导致很多人不思进取,贪图炒房。

那么,今后投资房产还能赚钱吗?答案是肯定的,但赚钱的不一定是你。投资的人都知道,利用杠杆,是必须的,杠杆越高,收益也高,风险也大。而房地产加杠杆,风险相对其他投资就小很多。

房产投资收益方式主要是两种:赚差价和收租金。无论哪种方式,还是用李嘉诚的那句话,投资房产三要素——地段、地段还是地段。好地段涨得快,跌得慢,保值。为什么深圳房价涨,鹤岗房价低,其实就是地段,南北极。

投资房产第一要素就是考虑城市的发达程度,也是第一个地段。这个不难,北上广深这类一线城市最发达,依次为二三四线城市。资金充裕的可以选择一线城市投资,不充裕的选择二三四线城市,都可以。因为发达程度决定了城市居民的购买力,购买力影响着房价。比如义乌、绍兴这些人口相对不多的城市。

第二要素看人口吸引力。有些城市购买力不一定很强,但人口不断流入,房价也就不低。比如,合肥、郑州等。还有些城市看似很强,但是人口持续流出,价格也难维持高位,比如哈尔滨、长春、沈阳、济南等。

第三个要素,是金融市场的发达程度。城市的金融行业越发达,贷款越便利,市场就很活跃,房价上升空间就越大。改革开发初期,深圳、上海、广州等沿海一些发达城市,金融市场很开放,房价领跑全国。如果不能使用加杠杆或杠杆成本太高,投资的价值就缩水了。

第四个要素,是供给量的大小。 土地储存量和房屋库存量直接影响供给量大小。两者关系往往成正比。也有其他情况,比如香港,土地储存少,但是房价高。合肥、郑州土地多,但是房屋库存量少,价格也会跟着市场上涨,一旦加大土地供应,房价自然下落。

投资的首选是配套完善,比如学区房,周边地铁、医院、超市、商城、游乐配套完善。有这些配套,从投资价值上,就战胜了郊区的所有房产。以核心商圈为中心,方圆30分钟路程为最佳。

楼盘选择要考虑舒适性,主要体现在楼盘的环境、绿化、保安、物业管理等。根据投资的目的不同,楼盘类型也有区别。

如果不打算出租,以房屋差价盈利模式的,建议选择高档小区、偏大户型,接盘人针对富人或者改善型的人群。富人买房首先考虑的是使用价值,其次是价格。如果是普通刚需,购买力弱,首选考虑价格,其次是使用价值。所以,真正的投资客要站在富人的角度去看问题,三室四室及以上为主。这里所说的富人不包含富豪。

如果以收租金为投资目的话,便利性是最主要考虑的,户型以小户型为主。 如果租金相差不大,面积越小越好,应以一室两室为主。

选好楼盘了,接下来就是要准备资金买入了。这里就要用到杠杆了,在保证生活质量的前提下,利用杠杆最大化。这样有3个好处:收益率可达到最高;可增加投资标的;在货币贬值趋势下贷款越多、时间越长越好。

打算收租金的,租金能覆盖月供最佳。这样等于租客替你还房贷,房贷还清后,房价本身涨幅超过首付,你就赚了一套房。

总结一下,房产投资目前还是多数人的首选。但是一定要选好城市和地段,不要随便在你自己认为很便宜的三四线城市投资。即便是大城市,也要认真筛选一下。总的趋势来看,选择南方城市相对稳妥一些。但是在“后房地产时代”,如果你不学习楼市知识,凭感觉炒房,赚钱的一定不是你!

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